Ley de Alquileres: Debate y propuestas para una reforma
La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación retomó sus actividades de consultas para avanzar en la reforma a la Ley de Alquileres, con la participación de 39 representantes de inquilinos, corredores inmobiliarios y propietarios.
La Dra. Arq. Cintia Barenboim, docente de la carrera de Arquitectura de la Sede Rosario e investigadora del CONICET, fue convocada a exponer ante los legisladores de los distintos bloques su punto de vista sobre la situación del mercado inmobiliario y el proyecto de regulación de los alquileres.
“Desde la reactivación económica y el boom de la construcción del 2003, el mercado residencial estuvo exclusivamente orientado a quienes tenían capacidad de pago y de inversión, sin mecanismos de financiamiento, obedeciendo a una lógica especulativa. La vivienda, por lo general, sirvió como activo financiero que soportaba el valor de los ahorros, produciendo así una demanda extra y un incremento significativo del precio de los inmuebles”, advirtió la Dra. Barenboim.
Particularmente, mencionó el caso de Rosario como la ciudad de mayor construcción por habitante del país, donde la edificación de viviendas estuvo concentrada en el Distrito Centro, comprendiendo el 55% de los metros cuadrados aprobados, entre los años 2006 y 2011. Paralelamente, según datos de la Fundación Banco Municipal, cerca del 6.6% de las viviendas estaban deshabitadas.
“La oferta privada y la demanda estuvieron desfasadas en el mercado inmobiliario, lo cual incrementó el valor de la vivienda, sumado a la depreciación del dólar, la inflación, entre otras variables macroeconómicas, dificultaron cada vez más su acceso”, expresó.
En este contexto la vivienda en alquiler es una práctica en crecimiento y de acceso temporal, siendo la Ley Nº 27.551 de Alquileres, aprobada en el año 2019, un intento de regularlo. La investigadora mencionó que los agentes inmobiliarios que manejan las propiedades no lo hacen de la misma manera en Capital Federal que en el interior del país: “Inmobiliarias más abusivas, anónimas, indexaban en menos tiempo, mayores montos de depósito, etc. Por eso, si bien la norma tiene que homogenizar el mercado de alquileres, debe considerar las particularidades de cada localidad”.
En este sentido, la ley propone regular el precio por un promedio entre inflación y salario, regular las expensas, la extensión del contrato de dos a tres años, la obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler ante AFIP, depósito de sólo un mes, facilidad de que los inquilinos puedan hacer refacciones urgentes y luego cobrárselas del valor del alquiler, pago por parte del propietario de tasas e impuestos que gravan la propiedad, aviso con tres meses de anticipación en caso de no renovar el contrato, organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país para resolver conflictos y mediar para casos puntuales, y desalojos express e ingreso de los bancos como garantes.
“En suma, la vivienda en alquiler es una solución de corto plazo y para renta cada vez menor con el tiempo dado que brinda solo el 3% anual. El problema central para resolver a largo plazo es el acceso a la vivienda propia, habiendo pocos programas y/o crédito a tasa razonable”, analizó Barenboim y propuso: “El estado podría incentivar una desgravación impositiva para la construcción de viviendas en alquiler, más allá del impuesto a las viviendas desocupadas. También podría implementar el ¨alquiler social¨ volcando edificaciones públicas al alquiler, con cuotas accesibles en donde los inquilinos se transformen en propietarios”.
A menos de dos años de su sanción, y de un año de su implementación, la Ley de Alquileres generó numerosas dificultades para que los inquilinos puedan arrendar una propiedad.
