Congreso Nacional de Administración de Consorcios: profesionalización, desafíos jurídicos y mirada interdisciplinaria
Con el objetivo de consolidar una administración consorcial más ética, eficiente y profesional, se llevó a cabo el III Congreso Nacional de Administración de Consorcios y Complejos Inmobiliarios. El evento, organizado por la carrera de Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcio de la Universidad Abierta Interamericana (UAI) y la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe – II Circunscripción, reunió a especialistas, profesionales y estudiantes en una jornada híbrida de reflexión, actualización y diálogo interdisciplinario.
Desde el Aula Magna de la Sede Única Regional Rosario y con transmisión virtual vía Zoom, el Congreso propuso un recorrido por los principales desafíos que enfrenta hoy la gestión de la propiedad horizontal en Argentina. A través de exposiciones técnicas, jurídicas y tecnológicas, se abordaron temáticas clave como la regulación de partes comunes, el rol del seguro en la administración, los reclamos por expensas, el tránsito legal del consorcio y al uso de inteligencia artificial en el sector.
La colegiación como horizonte profesional
Bajo el lema “Colegiación: Construyendo una administración más profesional”, la apertura estuvo a cargo de la magister Mónica Alesso, delegada superior regional de UAI; la doctora Alejandra Pasquet, directora de la carrera organizadora; y la administradora Alejandra Contreras, vicepresidenta de la Cámara de Propiedad Horizontal. Las tres referentes coincidieron en destacar la colegiación como herramienta clave para elevar los estándares éticos y técnicos de la profesión.
La Dra. Pasquet definió al Congreso como un espacio académico y profesional para abordar integralmente la práctica de la administración consorcial. “El consorcio, como una persona, necesita ser administrada”, afirmó, y subrayó que esta tarea debe estar en manos de personas idóneas, formadas para asumir esa responsabilidad. Por su parte, la Mg. Alesso remarcó que la propiedad horizontal hoy excede los límites de la normativa tradicional. “Implica gobernanza de comunidades, incorporación de nuevas tecnologías, gestión de riesgos, sostenibilidad y la profesionalización de quienes administran la vida común”, señaló, destacando el rol de la universidad en la articulación entre conocimiento y práctica.
La Adm. Contreras celebró la alianza entre la UAI y la Cámara como una muestra concreta del camino hacia la profesionalización. “Que hayamos hecho aquí el Congreso no es casualidad”, sostuvo, y advirtió sobre la falta de regulación en el ejercicio de la administración: “Hoy en nuestro país alguien que tenga el título secundario y una computadora puede administrar. ¿Le daríamos nuestro patrimonio a alguien que no tiene conocimiento? La respuesta es no”.
En ese sentido, propuso avanzar hacia la creación de un colegio profesional con tribunal de ética, capaz de evitar abusos y garantizar estándares mínimos. “Dos de cada tres rosarinos vivimos en propiedad horizontal”, recordó, y alentó a seguir trabajando colectivamente por una administración consorcial más valorada y respetada.
Redefiniendo el rol del administrador
La conferencia inaugural estuvo a cargo del doctor Gustavo Nadalini, docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la UAI y presidente del Instituto de Derechos Reales del Colegio de Abogados de Rosario. Su exposición propuso una revisión profunda del vínculo jurídico entre el consorcio y el administrador, tradicionalmente entendido como mandato. Sin embargo, Nadalini advirtió que en la práctica “cada propietario opera como una suerte de empleador, que no lo es”, lo que genera exigencias inmediatas y demandas de eficiencia que no siempre se corresponden con el marco legal vigente.
Uno de los ejes centrales de su intervención fue la colegiación que, según el jurista, no debe reducirse a una disputa institucional entre sectores. “Primero es la profesionalización y la exigencia de un título que te acredite para ejercer. Luego, si además existe una instancia formal de agrupamiento, bienvenida sea”, sostuvo, y agregó con convicción: “La colegiación va a suceder más temprano que tarde”.
Nadalini también abordó un tema poco explorado en la doctrina: la remuneración del administrador. Invitó a reflexionar sobre la proporcionalidad de los honorarios en función de las características del edificio gestionado. “¿Es lo mismo administrar un edificio con muchas unidades, en una zona determinada, con composición habitacional o comercial, con amenities o sin ellos?”, preguntó, y señaló que muchas veces el propietario cuestiona cualquier aumento, aunque acepte otros incrementos como el del gas. “Hay una exigencia que no es recíprocamente proporcional a lo que se abona”, advirtió.
Además, alertó sobre la necesidad de acumular administraciones para alcanzar un ingreso digno, lo que reduce el tiempo disponible para cada consorcio y complejiza la gestión. Esta dinámica, sumada a una relación ambigua entre administrador y propietarios: “No sos mi empleado, pero funcionás como si lo fueras”, genera una confusión que, a su juicio, debe ser revisada desde el plano legal.
En ese sentido, propuso repensar al administrador como representante legal de una persona jurídica reconocida por la ley, con responsabilidades específicas y protección normativa. También mencionó que la remoción del administrador, como revocación del mandato, debería implicar indemnización si se realiza sin causa o sin el debido preaviso, especialmente en contratos de duración indeterminada.
Administrar lo común
En el primer panel del Congreso, el licenciado Germán Pérez Salas, director de la carrera de Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcio en la sede Buenos Aires de la UAI, abordó la compleja regulación de las partes comunes en la propiedad horizontal, una temática que, según señaló, genera situaciones frecuentes y conflictivas en la práctica cotidiana de los administradores.
El expositor remarcó que “lo primero que se compra (en la propiedad) es un derecho: una fracción del uso de la tierra”, lo que implica también derechos y obligaciones sobre los espacios comunes. A partir de allí, planteó ejemplos concretos sobre apropiaciones indebidas de pasillos, terrazas y áreas compartidas, prácticas que frecuentemente vulneran derechos colectivos. “Cuando uno gana espacio del pasillo, está quitando derechos a otros”, advirtió, y relató casos en los que vecinos colocan rejas, puertas o incluso construyen ambientes adicionales en terrazas de PH, creyendo erróneamente que pueden hacerlo como si se tratara de una casa individual.
El especialista también se refirió a situaciones de riesgo, como el bloqueo de puertas de escape por miedo a la inseguridad. “Como administradores, tenemos que actuar dentro del marco legal. No podemos romper el candado, aunque den ganas”, ironizó, y subrayó la importancia de respetar las normas de seguridad general y libre circulación. En estos casos, recomendó agotar los recursos legales disponibles: notificar en asamblea, informar a los vecinos y documentar cada paso.
Para Pérez Salas, el rol del administrador implica conocer con precisión dónde termina el derecho individual y comienza el colectivo. “Es fundamental entender que la propiedad horizontal no es solo una cuestión de metros cuadrados, sino de convivencia, legalidad y respeto mutuo”, concluyó.
Seguros consorciales: prevención y garantía de protección
El panel inicial continuó con la presentación del licenciado Jorge Antegiovanni, representante de San Cristóbal Seguros, quien advirtió que “no existe ninguna póliza de seguro que cubra todos los hechos dañosos o perjudiciales”. Insistió en que administradores y asambleístas deben asumir que toda cobertura incluye deducibles y exclusiones, y señaló que expectativas contrarias conducen a desilusiones graves.
Antegiovanni definió dos responsabilidades prioritarias para el administrador consorcial. Primero, la selección de la compañía de seguros: no basta con la reputación, sino que deben evaluarse “seriedad, trayectoria, respaldo y localía” en la zona. Segundo, la elección de un productor asesor de seguros idóneo, que actúe como traductor del contrato y visite el edificio para confeccionar un “traje a medida”, con cláusulas específicas de responsabilidad civil y exclusiones adaptadas.
El concepto de reticencia fue el tercer eje central: ocultar o no transmitir agravantes, como natatorios, bauleras, parrillas en balcones o bloqueos de puertas de escape, puede motivar el rechazo total de un siniestro. Antegiovanni insistió que el administrador debe documentar por escrito cada detalle y comunicarse con el asesor o la compañía, pues “solo lo fehaciente vale ante un litigio”.
Finalmente, el disertante subrayó que, una vez notificado el riesgo, la responsabilidad del administrador concluye. Si la asamblea aprueba la cobertura aun con agravantes conocidos, el administrador queda eximido; de lo contrario, asume un riesgo legal y financiero que puede escapar a su control.
Las complejidades jurídicas en la administración de la propiedad horizontal
El primer panel se completó con una clase magistral de alto nivel jurídico a cargo del doctor Leandro Cossari, abogado especialista en Propiedad Horizontal, sobre los desafíos que enfrentan los administradores de propiedad horizontal. Su intervención abordó con precisión los momentos críticos en los que se define la responsabilidad del administrador, especialmente en el tránsito entre la propiedad única y el nacimiento del consorcio.
El punto de partida fue la descripción de una situación cada vez más frecuente en desarrollos urbanos: edificios que, aunque terminados, aún no han completado su proceso de regularización. Reformas no declaradas, trámites municipales pendientes, planos desactualizados y demoras en la obtención del final de obra generan un limbo jurídico en el que el administrador actúa como representante de la empresa constructora o del fiduciario, pero no del consorcio. “Es un área gris que se dilata en el tiempo”, advirtió Cossari, señalando que esta indefinición puede extenderse por años, generando tensiones con los propietarios que ya habitan el edificio.
Uno de los ejes más sensibles fue la rendición de cuentas. Cossari fue enfático: “La obligación la tiene la empresa o el fiduciario, no el administrador directamente”. Sin embargo, en la práctica, los propietarios exigen explicaciones al administrador, lo que genera conflictos. En este contexto, recomendó que el administrador prepare la documentación contable y la presente a la empresa, para que esta, junto al propio administrador, pueda rendir cuentas a los propietarios.
El momento clave, según Cossari, se produce cuando se transmite una unidad funcional: un departamento, una cochera, una baulera, incluso una vitrina. “Una vez que se transmite una unidad, ya hay derechos reales de propiedad horizontal”, explicó. En ese instante, el edificio deja de ser propiedad exclusiva de la empresa constructora y se convierte en un conjunto de unidades funcionales con propietarios individuales. “Por más que era el dueño del edificio, al vender una unidad, pasé a ser dueño de departamentos, no del edificio”, señaló. Este cambio implica que el consorcio debe comenzar a funcionar, y el administrador deja de responder ante la empresa para hacerlo ante los propietarios.
Corsini aclaró que el administrador no es un mandatario individual, sino un órgano del consorcio como persona jurídica. “Es una representación orgánica, no por mandato”, explicó, citando al Dr. Nadalini. Esta distinción es fundamental, ya que implica que el administrador debe actuar en nombre del consorcio y no de cada propietario en forma individual. A partir de ese momento, su responsabilidad cambia de forma radical.
Uno de los aspectos más subestimados, según Corsini, es la velocidad con la que deben actuarse ciertos reclamos. Si el administrador no reclama ante la empresa constructora por defectos de obra, y además fue previamente notificado, será responsable por omisión. En ese delicado momento de transición entre representar a la empresa y representar al consorcio, cuando suelen aparecer la mayor cantidad de defectos constructivos, el administrador tiene solo 60 días corridos para notificar fehacientemente a la empresa desde que el vicio se hace aparente.
El plazo de prescripción para reclamar por defectos en bienes inmuebles es de tres años desde que se toma posesión, según el Código Civil y Comercial. Corsini insistió en que el problema no es desde el final de obra, sino desde la posesión. “No se enojen conmigo, enójense con los legisladores”, ironizó, señalando que esta normativa parece beneficiar a las grandes empresas constructoras.
En edificios nuevos, donde el propietario compra directamente a la empresa constructora, la garantía de tres años también corre desde la posesión. Si el consorcio ya está constituido, el reclamo puede hacerlo el propietario individual, pero también el consorcio si el defecto afecta partes comunes.
Este juego de plazos y roles genera un dilema ético y práctico para el administrador, que muchas veces se encuentra entre dos señores: la empresa que lo designó y los propietarios que ahora representa. “¿A quién le sirvo?”, se preguntó Corsini, reconociendo que la respuesta no siempre es sencilla. Pero lo que sí es claro es que los plazos son cortos, y que muchos desperfectos —como filtraciones, fallas estructurales o problemas de impermeabilización— se cuelan por esa zona gris entre el reglamento y la consolidación del consorcio. En ciudades como Rosario, donde la construcción está en auge, estos problemas se repiten con frecuencia.
Corsini también indicó que el primer administrador debe exigir a la empresa constructora todos los antecedentes técnicos del edificio: planos de obra, electricidad, agua, y el reglamento original. “La ley lo convierte en depositario de esos elementos”, dijo, advirtiendo que su omisión puede generar graves problemas a futuro. “Cuando empiezan los problemas de agua o luz, hay que saber por dónde pasan los caños, y si no están los planos, el administrador queda expuesto”.
Finalmente, Corsini recordó que la administración debe rendir cuentas documentadas a los propietarios de las unidades funcionales y está obligada a reclamar por daños contra la constructora. “Mientras estoy representando a la empresa constructora, no voy a reclamarme a mí mismo. Pero cuando represento al consorcio, tengo que hacerlo”, explicó.
La exposición concluyó con una reflexión que sintetiza el espíritu de su intervención: el administrador no solo debe conocer la ley, sino también actuar con diligencia, ética y sentido de oportunidad. Porque en el mundo de la propiedad horizontal, la informalidad puede ser costosa, y los errores del presente se convierten en litigios del futuro.
La inteligencia artificial en la administración de consorcios
El segundo panel abrió de la mano del doctor Santiago Zencic, abogado especialista en Derechos Reales y docente de la Universidad Abierta Interamericana (UAI), brindando una exposición que combinó profundidad jurídica y visión tecnológica bajo el título “Aproximaciones de la aplicación de la IA en la administración de consorcios”. Su intervención se centró en cómo la inteligencia artificial puede convertirse en una aliada estratégica para optimizar la gestión consorcial, sin reemplazar el rol del administrador.
Zencic fue claro desde el inicio: “La inteligencia artificial no viene a suplir la actividad profesional del administrador, sino a potenciarla”. En ese sentido, desmitificó la idea de que la IA busca reemplazar figuras jurídicas como jueces o abogados, y propuso pensarla como una herramienta complementaria que permite liberar al administrador de tareas repetitivas y operativas, para que pueda enfocarse en la gestión estratégica del consorcio.
El expositor señaló que muchas de las tecnologías ya están presentes en la práctica cotidiana: liquidación de expensas mediante software, comunicación por correo electrónico o WhatsApp, y automatización de procesos contables. Sin embargo, destacó que el verdadero salto está en la incorporación de sistemas inteligentes que permitan responder consultas las 24 horas, distribuir gastos con mayor precisión, y ofrecer transparencia en tiempo real sobre el estado financiero del consorcio.
Uno de los aspectos más ponderados por el disertante fue la posibilidad de utilizar chatbots para atender reclamos y consultas de los propietarios, así como la automatización de la carga de facturas y pagos a proveedores. “Hoy existen sistemas que escanean una factura y la cargan automáticamente, sin necesidad de ingresar un solo número”, explicó Zencic, subrayando que estas soluciones ya están disponibles en el mercado argentino.
La inteligencia artificial también puede contribuir a resolver dos de los principales reclamos de los propietarios: la falta de comunicación y la escasa transparencia. Según Zencic, los propietarios desean tener acceso inmediato a información sobre gastos, reparaciones y consumos, y la IA puede facilitar ese vínculo sin vulnerar el marco legal vigente. Incluso, destacó que estas herramientas pueden adaptarse a personas con menor familiaridad tecnológica, mediante mensajes de voz o notificaciones telefónicas.
Otro aspecto innovador fue la referencia a sensores inteligentes que detectan pérdidas de agua, gas o fallas eléctricas en tiempo real, permitiendo actuar antes de que se produzcan daños mayores. “Vamos hacia edificios inteligentes, que informan al administrador antes de que el problema se manifieste”, afirmó. Esta tecnología no solo previene filtraciones y desperfectos, sino que también genera ahorros significativos en expensas y reduce los reclamos.
El Dr. Zencic también abordó la posibilidad de implementar asambleas virtuales y sistemas de votación digital, respaldados por firmas electrónicas y tecnologías como blockchain. “No hay ninguna norma que prohíba la asamblea virtual”, sostuvo, alentando a los administradores a explorar estas alternativas para facilitar la toma de decisiones y garantizar la participación de todos los propietarios.
La exposición cerró con una reflexión sobre el futuro de la gestión consorcial: “La inteligencia artificial no reemplaza al administrador, pero sí lo libera para que pueda gestionar mejor”, concluyó Zencic, dejando en claro que el desafío no es tecnológico, sino profesional: estar preparados para integrar estas herramientas con criterio, responsabilidad y visión jurídica.
“Transparencia, diálogo y herramientas jurídicas eficaces”
La conferencia de cierre le correspondió a la Dra. Pasquet, quien abrió su ponencia recordando que, si el consorcio no cubre el seguro por falta de fondos, se incurre en una “falta de cobertura financiera” que, ante un siniestro, puede dejar al edificio sin respuesta. Señaló que la ordenanza local sobre liquidación de expensas, aunque discutida, debe ser considerada obligatoria, pues define con claridad cada rubro y aporta transparencia al ejercicio administrativo.
En cuanto a la morosidad, la especialista comparó la expensa con el alimento familiar: “Si las expensas no se cobran, el edificio deja de funcionar”. Indicó que el administrador no tiene el deber exclusivo de cobrar, pero sí la obligación de procurarlo, dejar de emplear recursos a su alcance para la recaudación implica incumplir sus deberes de conservación. Para evitar el litigio tardío, propuso privilegiar la mediación y el arbitraje, incluso introduciendo cláusulas promisorias en los reglamentos de propiedad horizontal como paso previo antes de acudir a la justicia.
La Dra. Pasquet recordó que la propiedad horizontal es un derecho real de orden público, regulado en el Código Civil y Comercial en cuanto a su constitución, adquisición, modificación y extinción. Las partes deben ceñirse a las formas que el propio código establece: no cabe modificar libremente esos elementos. Sin embargo, cuando la norma habilita pactos particulares, conviene aprovechar esas posibilidades para generar alternativas ajustadas a la realidad de cada consorcio.
Insistió en que el administrador responde como persona y como profesional, pero no como un ente omnipotente: “No le pidamos que pueda hacerlo todo”. Por eso, recomendó ser lógicos al diseñar canales de comunicación y de notificación. Propuso reconocer el correo electrónico como domicilio válido para informes fehacientes, llevar un registro ágil de propietarios y ocupantes, y explorar asambleas virtuales o híbridas para garantizar que la información llegue clara y eficientemente a todos los consorcistas.
Pasquet concluyó con un llamado a la rigidez en el cumplimiento de las normas y a la flexibilidad en la aplicación práctica. “La estructura legal de la propiedad horizontal no es negociable, pero sí podemos pactar procedimientos que hagan más fluida la gestión”, afirmó. Con ello, puso fin al Congreso reafirmando que una administración responsable, transparente y participativa es la mejor garantía de conservación, seguridad y cohesión en la vida consorcial.
