Los efectos de la nueva Ley de Alquileres y el rol del corredor inmobiliario
Por Ivana Paola Donnola*
El 1° de julio de 2020 entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres, N° 27.551. La misma vino a modificar el Código Civil y Comercial de la Nación en algunos aspectos que ya se encontraban en discusión y a implementar cambios novedosos que la pandemia volvió necesarios producto del aislamiento. ¿Cuáles son los principales cambios que introdujo la Ley y qué repercusiones ha generado meses después de su entrada en vigencia?
Uno de los principales cambios y con mayor tinte de actualidad debido a la revolución digital impulsada por el aislamiento, es brindarle a las partes de un contrato la posibilidad de constituir un domicilio especial electrónico para las notificaciones fehacientes, buscando que se agilice la comunicación entre las mismas. De esta manera coexisten las tradicionales cartas documentos que se envían por correo, con esta novedad que permite elegir un email, WhatsApp, Facebook, Instagram y toda aquella vía electrónica que las partes consideren eficaces para sus comunicaciones. Claro está que si nos ponemos a indagar sobre la real eficacia de este tipo de notificaciones empezarían a abundar las preguntas: ¿Cómo confirmar si recibió la notificación?, ¿sería de aplicación la teoría del envío o de la recepción para la formación del consentimiento?, ¿se podría luego notificar una demanda a ese domicilio electrónico ya denunciado?
La implementación de este tipo de domicilio, su rapidez y dinamismo se puede visualizar en otras de las modificaciones que implementó la ley. Tal es el caso en que ante un reclamo del locatario debidamente notificado por el medio electrónico elegido, para realizar alguna reparación urgente, el mismo locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador luego de transcurridas al menos veinticuatro horas corridas contadas a partir de la recepción de la notificación electrónica. Vale decir y a modo de ejemplo, en caso de romperse un caño que provoque una pérdida de agua o gas, puede resolverse en cuestión de horas este tipo de situaciones que antes demoraban muchísimo más tiempo y que, ante la falta de diligencia del locador, podía peligrar la vida misma. Asimismo, por citar otro ejemplo, la ley contempla que previo a iniciar la demanda de desalojo por la falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al domicilio denunciado por el mismo en el contrato, en el caso de ser electrónico entonces se tendría por válida esa intimación.
Una de las principales modificaciones que introduce la ley es el plazo mínimo de locación, que pasa de dos a tres años cualquiera fuera su destino. Incorpora un detalle en el caso de habitación con muebles, los famosos alquileres temporarios o para turismo, en donde se establece la presunción de que el contrato no fue realizado con esos fines en el caso de contratos consecutivos que superen los tres meses. Es decir, supongamos que las partes realizan tres contratos consecutivos con un plazo de tres meses cada uno, la ley presume que no fueron realizados con ese objetivo sino que es una simulación a los fines de manipular el mínimo legal.
Otra novedad se da respecto al depósito en garantía, su importe no podrá ser mayor al monto equivalente al primer mes de alquiler, y solamente podrá solicitarse un mes de alquiler anticipado. Uno de los temas de más repercusión y actualidad es la registración de los contratos de locación en AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos). Establece la obligación de las partes de informar la existencia del contrato consignando los datos y acompañando copia del mismo. Así, cuando se inicien acciones judiciales relativas a la ejecución del contrato previo a correr traslado a la demanda, el juez deberá informar a la AFIP la existencia del mismo, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Las consecuencias de la no registración de estos contratos sería la aplicación de una multa y no impediría la continuación del juicio de desalojo. Todo esto se está implementando recientemente.
Sin dudas que el debate principal vigente es el precio del alquiler ya que el mismo debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones del IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Todo ello será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina. Será aproximadamente en julio del corriente año, y luego de cumplido doce meses de entrada en vigencia de la ley, que se publicará por primera vez este índice y allí conoceremos las repercusiones.
Actualmente ha generado gran impacto, no solamente porque el aumento de los alquileres durante el 2021 se estima que será del 48%, sino porque ya se puede observar que un locatario necesita entre el 40 y 60 % de sus ingresos para pagar un alquiler y además los locadores han retirado los bienes del mercado. Sin dudas generará inevitables conflictos.
En relación a lo expuesto, es importante destacar que la ley en su artículo 21 incorpora el título: “métodos alternativos de resolución de conflictos”, y promueve el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos, o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. La mediación prejudicial será obligatoria para el caso de los desalojos y optativa para la ejecución de los contratos. Ante los conflictos sin dudas que tendrá gran preponderancia el rol del corredor inmobiliario, su capacidad de intermediación en la negociación y de acercar a las partes. La ley además lo legitima cuando modifica e incorpora en el artículo 1351CCC, que la intermediación en locaciones de inmuebles solo podrá estar a cargo de un corredor matriculado conforme a la legislación local. Una incumbencia profesional incorporada con exclusividad al Código Civil y Comercial de la Nación luego de años de lucha.
En mi experiencia profesional como abogada en ejercicio activo de la profesión y mediadora prejudicial, amante de la mediación y la gestión alternativa de conflictos, hoy me encuentro abrazando una nueva profesión que es la de corredora inmobiliaria y, puedo decir, que con el tiempo nos iremos dando cuenta en mayor medida de las consecuencias que genera y seguirá generando esta reforma.
El legislador siempre debería ponderar y anticiparse en la medida de lo posible a los efectos que va a producir la norma, en primer lugar sin dejar de lado a ninguna de las partes; en segundo lugar sabiendo que no siempre lo que se aprecia como justo para uno es lo justo para el otro; y en tercer lugar, yendo a este caso puntual, reconociendo que el contrato de locación forma parte de los contratos más utilizados en el tráfico comercial, que asimismo regula situaciones de la vida de las personas que son de mayor importancia, como ser una vivienda u hogar, o un local donde poder trabajar.
Si bien es entendible la dificultad de crear leyes que beneficien a todos, o que todos se sientan favorecidos, parecería que al día de hoy la ley no está cumpliendo los fines que se propuso. Los alquileres subieron exponencialmente, sumado a la pandemia que nos atraviesa, algunos propietarios quitaron sus inmuebles del mercado para estos fines, existe mucha incertidumbre respecto a la registración de los contratos en AFIP, la notificación electrónica si bien agiliza puede llegar a traer muchos conflictos judiciales si no se regula de forma más detallada. En definitiva, el paso del tiempo, la aplicación de la misma ley, lo que las partes puedan resolver en su esfera íntima en un ámbito de mediación y las sentencias de los jueces, darán cuenta en un futuro sobre la eficacia de esta ley.
*Graduada de las carreras de Abogacía y Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcio, de la Universidad Abierta Interamericana Sede Rosario. Mediadora y alumna UAI del Profesorado Universitario para la educación secundaria y superior.
