Nueva Ley de Alquileres, ¿un beneficio para los inquilinos?
*Por Patricio Pezzatti
Desde el primero de julio de 2020 rige en nuestro país la nueva ley de alquileres, con modificaciones que deberán aplicarse a los nuevos contratos.
En primer lugar tenemos varios cambios que no tienen mucha discusión y seguramente la mayoría vea como positivos para los inquilinos:
- La implementación del domicilio electrónico como medio fehaciente de notificación y comunicación.
- El plazo mínimo extendido de dos a tres años.
- El depósito en garantía no mayor al valor del primer mes de alquiler, y su devolución actualizada al último mes.
- La autorización a hacer reparaciones ante el silencio o negativa del locador, previo reclamo y notificación, y luego de 10 días (que se reducen a 24 horas en caso de urgencia).
- El poder compensar los gastos a cargo del locador con el pago del alquiler, notificando el detalle.
- La posibilidad de evitar la indemnización en la resolución anticipada, notificando con 3 meses de anticipación y también en el último trimestre de contrato, ante la negativa o silencio del locador a la intención de renovarlo.
Luego tenemos un claro triunfo de los corredores inmobiliarios al limitar la intermediación a profesionales matriculados, que por un lado puede darle seguridad a las partes que participan de la operación pero, a la vez, podría incrementar el costo inicial al celebrar el contrato.
En cuanto a la intención de facilitar la obtención de garantías, dando la posibilidad de proponer dos opciones entre propietaria, aval bancario, seguro de caución, fiador solidario y garantía personal mediante recibo de sueldo; y la obligación del propietario de aceptar una, antes que nada le da facultad a este último de exigir una garantía hasta cinco veces el valor del alquiler, y hasta diez veces en el caso de la garantía personal, por lo que en muchas situaciones no va a ser suficiente con un recibo de sueldo o un fiador solidario. Asimismo, sabemos que los bancos y empresas de seguro no hacen beneficencia, por lo que los requisitos para acceder a éstas probablemente sean mayores que para alquilar. Además, siempre estará la posibilidad de rechazarlas dando un fundamento distinto al real.
Por último, todas las cargas y obligaciones impuestas al propietario sin la posibilidad de pacto en contrario, las limitaciones a la voluntad en lo que refiere a ajustes y la obligación de declarar los contratos ante la AFIP creo que solo causarán a que el propietario cargue todos estos gastos extras al canon locativo, incrementando los costos iniciales tanto del alquiler como de honorarios, sellado o depósito. Esto sin tener en cuenta que de haberse aplicado el nuevo ajuste anual, que obliga a tomar un índice promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), en el último año, el aumento hubiera sido mayor al promedio real (49%1 vs 33%2 en 2019), quitando también previsibilidad, al no saber desde el inicio cuánto va a pagar en los siguientes dos años.
La ley, además, llama a crear el Programa Nacional de Alquiler Social y a fomentar los medios alternativos de resolución de conflictos gratuitos a bajo costo, medidas que parecen prometedoras, aunque por el momento son sólo proyectos y habrá que esperar si se implementan y de qué manera.
En definitiva, si bien se impulsó la ley con el objetivo de favorecer a los locatarios, y algunos de los artículos aportan en ese sentido, quizás en conjunto no terminan generando el efecto deseado.
1 Promedio IPC (proporcionado por Indec) y Ripte (Ministerio de Trabajo)
2 Promedio según estudio de zonaprop.com.ar
*Alumno de la carrera de Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcio - Delegación San Nicolás
