Inversiones inmobiliarias y expansión urbana en el corredor Funes–Roldán de Rosario

Cintia Barenboim (43) es arquitecta graduada en la Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), posee un magíster en Planificación Urbana–Regional (FADU-UBA) y es Doctora en Geografía con orientación urbana (FILO-UBA). Entre otros, también cursó un posdoctorado en segregación socioespacial y valoración inmobiliaria (CURDIUR-UNR) y es investigadora Adjunta del CONICET (CURDIUR) y del Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo (CAEAU).

Su vínculo con la UAI se remonta al 2011, desde que dio clases en la asignatura de Arquitectura y Urbanismo en la carrera de Martillero Público, Corredor Inmobiliario y Administrador de Consorcios hasta el 2021. También tuvo su paso docente en la cátedra de Enfoques Socio–antropológicos del Habitar, y desde el 2015 hasta el presente da clases en la cátedra Planeamiento Territorial y Urbano II y la cátedra Análisis del Mercado Inmobiliario y Estrategias de Inversión en la Facultad de Arquitectura. También desempeña su actividad docente en carreras de grado de otras universidades de la UNR y de posgrado en UNU, UNL, UFLO-UAI y más.

En la actualidad, dirige el proyecto de investigación en el CAEAU, llamado "Inversiones inmobiliarias y expansión urbana en el corredor Funes–Roldán del Área Metropolitana Rosario", cuyo equipo esta conformado de cinco integrantes: tres arquitectas y dos estudiantes de 5to. año de la misma carrera.

- ¿Cómo surgió este proyecto y cómo conformaron el grupo?
- Surge de un proyecto mayor relacionado a mi tema de investigación en CONICET, vinculado al mercado inmobiliario y la vivienda. Algunos integrantes de la investigación habían participado en proyectos anteriores, habiendo dirigido cinco proyectos anteriormente en el CAEAU-UAI.

- ¿De qué se trata?
- El aglomerado Rosario ha sido el de mayor crecimiento, después del conurbano bonaerense, integrando ciudades y comunas próximas mediante un proceso de expansión urbana dispersa, baja altura, mayor movilidad, alto valor de suelo en áreas centrales, acceso a créditos y/o programas para vivienda, bajo costo de suelo en localidades vecinas y cambios en los estilos de vida instaurados por la pandemia, explican en gran parte la elección de las zonas y la calificación mercantil de los terrenos. Particularmente el corredor residencial de Funes Roldán al noroeste fueron las de mayor concentración.

Funes y Roldán ofrecieron a la población rosarina un lugar de esparcimiento, recreación y descanso por sus condiciones naturales. Si bien el origen está estrechamente vinculado a la instalación del ferrocarril a fines del siglo XIX, en los años setenta es cuando se inicia el proceso de suburbanización a partir de operaciones de venta de loteos tradicionales de fin de semana, llegando a constituir un eje de ¨residencias-jardín¨. De esa manera, los predios rurales se subdividían y eran colocados a la venta como parcelas urbanas o suburbanas. La compra de la tierra era a precios inferiores que, en áreas importantes de Rosario, usualmente con infraestructuras y servicios incompletos, pero con mayores dimensiones, nivel de seguridad y valor paisajístico.

Recién a fines de los noventa comienzan aparecer nuevas formas de residencia (barrios cerrados, clubes de campo) orientado a los sectores sociales de ingresos altos y medio-altos, sumado a la ejecución de obras públicas viales de gran envergadura que mejoran las condiciones de conectividad y movilidad.

En las últimas dos décadas se evidencia un proceso de crecimiento excesivo de la planta urbana consumiendo gran parte del suelo rural para ser incorporado al mercado de tierra urbana y suburbana. Los loteos fueron transformándose para viviendas permanente, a los que se agregan barrios cerrados, clubes de campo, barrios abiertos y nuevas tipologías de condominios, incorporando la densificación vertical. Asimismo, surge la alternativa del alquiler para fin de semana y alquiler temporario.

En este contexto, el objetivo principal de la investigación radica en evaluar la progresiva ocupación de suelo y las características de los nuevos desarrollos habitacionales en las localidades de Funes y Roldán.

- ¿Con qué dificultades se encontraron?
- La metodología se basa en un abordaje analítico, a partir del análisis de contenido de documentos escritos (planes, ordenanzas, censos, trabajos de investigación, artículos periodísticos) y gráficos (imágenes satelitales, planos de los nuevos barrios), recorridos in situ, relevamientos de sitios web de desarrolladoras y entrevistas semi-estructuradas a actores claves (vecinos, desarrolladoras, académicos). El proyecto se inicia en abril de 2023 y tiene una duración de tres años.

Actualmente, en esta primera etapa estamos relevando las distintas tipologías residenciales: barrios abiertos, barrios cerrados, clubes de campo y estancias, condominios, a través de la lectura de imagenes satelitales, planos y sitios web de las desarrolladoras. El relevamiento consiste en saber la localización, superficie del terreno del desarrollo, cantidad de lotes, superficie lotes, amenities, cobertura de infraestructuras, nombre de desarrolladora, si se vincula con el tejido existente de la ciudad, la distribución interna del proyecto, entre otras cuestiones. En este sentido, sobretodo en los barrios m{as antiguos no se encuentra publicada la información completa, por ejemplo: nombre de desarrolladora o provisión de infraestructuras, entre otros.

- ¿Cómo serán las distintas etapas?
- Las etapas se dividen en tres. La primera es dimensionar el crecimiento urbano y demográfico de las dos localidades en los años: 2001, 2010 y 2022. Identificar las tipologías residenciales. La segunda, describir la dinámica inmobiliaria en general, la relación entre la oferta y la demanda. Tipos de mercados y su comercialización. Y, por último, analizar la evolución de los precios promedio de terrenos y inmuebles. Modalidades de financiamiento según productos.

Otros proyectos que dirigió Barenboin en el CAEAU-UAI:

- Proyecto: Políticas de acceso al suelo. Análisis del Plan Nacional de Suelo Urbano Argentina. Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo - UAI. 2021 a 2023.

- Proyecto: Impacto de la pandemia y políticas urbanas implementadas en la ciudad de Rosario. Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo - UAI. 2021 a 2023.

- Proyecto: Nuevas herramientas de financiamiento gubernamental para la vivienda propia. Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo - UAI. 2018 a 2020.

- Proyecto: Expansión urbana sobre las áreas rurales y su consecuente impacto físico-ambiental en la ciudad de Rosario. Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo - UAI. 2016 a 2018.

- Proyecto: Desarrollo inmobiliario y estrategias de comercialización del gran proyecto urbano Puerto Norte en la ciudad de Rosario. Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo - UAI. 2014 a 2016.