La rendición de cuentas del administrador de consorcios
Espacio Profesional - Diario La Capital 10/10/17
La figura del administrador de consorcios en la nueva legislación privada unificada remite a que el mismo es “el representante legal con carácter de mandatario”. Esa representación legal surge de la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación y por ende es, dentro del sistema de la propiedad horizontal, un órgano necesario. No puede existir un consorcio sin administrador y en caso de vacancia, temporariamente puede asumir esa condición, el consejo de propietarios (en el caso de que estuviese contemplado en el reglamento de propiedad la existencia de ese órgano)
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento de copropiedad y la asamblea de propietarios. Por su carácter de administrador de bienes de terceros, en su caso el consorcio, que es una persona jurídica del derecho privado conforme la legislación vigente, tiene la obligación de rendir cuentas de modo parcial, en la oportunidad fijada en el reglamento de propiedad horizontal o cuando lo solicite el consorcio a través de una decisión asamblearia y también rinde cuentas de modo final al concluir su mandato (por el motivo que sea, renuncia, desvinculación o vencimiento del plazo indicado en el reglamento o en un acta de asamblea). El administrador entonces, debe rendir cuentas “por disposición legal” (art. 860 inc. c) del CCyC) porque actúa en interés ajeno (art. 860 inc. a) del CCC) y porque se le aplican las disposiciones del contrato de mandato (art. 1324) y además, la normativa general indica que está obligado a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Quién solicita la rendición de cuenta?
Ahora bien: ¿quién puede solicitar la rendición de cuentas? Es importante despejar esta duda ya que en muchas oportunidades los propietarios se ven “tentados” a solicitarla de modo individual. Sabido es que el administrador no guarda un vínculo jurídico con los propietarios sino con el consorcio. Así, afirmamos que el consorcio es el “mandante” y el administrador, el “mandatario”. Por ende debe solicitarla el consorcio y no él o los propietarios de modo individual. Asimismo, la asamblea es el órgano encargado de recibir la rendición de cuenta documentada realizada por el administrador. No obstante, para que el consorcio pueda solicitar la rendición de cuentas, deberá estar autorizado por una previa decisión asamblearia y no solamente podrá solicitar rendición de cuenta sobre su gestión económica y financiera sino también sobre las tareas que le confiaron realizar y las funciones que legalmente o reglamentariamente le fueron conferidas desarrollar.
La rendición de cuenta propiamente dicha
El administrador debe rendir cuentas en las oportunidades convenidas o al finalizar su mandato
La rendición abarca dos aspectos: económico y financiero
El artículo 858 del Código mencionado señala que se entiende por rendición de cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular.
Hay rendición de cuentas cuando se las pone en conocimiento de la persona interesada, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes.
Requisitos.
La rendición de cuentas debe:
a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión;
c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
d) concordar con los libros que lleve quien las rinda
A modo de ejemplo
En el caso Guaragna, Elsa Electra c/ Consorcio de Propietarios Galería César - Rioja 1140/1150 s/ Rendición de cuentas la Cámara Nacional de Apelaciones dice que la rendición de cuentas no sólo debe ser documentada, sino también clara y detalladamente explicativa; ha de describir la actuación cumplida. No es suficiente poner a disposición del requirente (el consorcio) los datos pertinentes para que él los interprete; es indispensable detallar todas las circunstancias de la gestión y explicar el contenido de las partidas que integran la liquidación. El administrador debe acompañar los comprobantes originales y copia o mención precisa de la parte pertinente de sus libros, pues no es suficiente la manifestación de que tales antecedentes quedan en su poder (conforme indica Lorenzetti, R. L.; Código Civil Comentado - Contratos. Parte Especial -, tomo II pág. 491. Anotación del Dr. Ariel Ariza al art. 1910)
Para cerrar esta nota de opinión, es conveniente señalar que en Rosario, la Oficina de Defensa del Consumidor, registra un índice importante de denuncias por parte de propietarios e inquilinos, contra administradores de consorcios por, esencialmente, dos motivos: deficiente liquidación de expensas y rendición de cuentas.
Dra. María Alejandra Pasquet
Delegada Superior
Docente UAI
Consultora inmobiliaria
