Los límites a la propiedad

Segunda parte, de dos, de Juan Manuel Dezalot Luque. Alumno de cuarto año de la carrera de abogacía de la UAI.

Como se vio en el trabajo (click acá para ver la primera parte) anterior el cual aborda el origen, concepción y evolución del concepto de propiedad y su función social, en este trabajo se trata -someramente- de exponer cuales son los límites impuestos a la propiedad.

Como se sabe, la Constitución Nacional ideada por el Dr. Juan Bautista Alberdi y José Benjamín Gorostiaga (1853) si bien resulta de corte liberal con amplios derechos individuales para la época, ya preveía (Art 17) la expropiación, es decir, que desde el comienzo se colocaba un límite a la propiedad privada en función de una necesidad social entendida por medio de la “utilidad pública” y, también, como herramienta para evitar acciones confiscatorias del Estado por lo que se requería, para su ejecutoriedad, una Ley.

Asimismo, el Código Civil de Vélez Sarsfield vigente a partir del 1 de enero 1871 concebía una noción casi absoluta en la disposición -material- de la propiedad siempre y cuando se respetara al fundo lindante (Titulo VI –Libro III) a través de una serie de artículos que tenían la finalidad de proteger la tranquilidad pública.

Sin perjuicio, ese cuerpo normativo establecía un segundo límite: la prescripción adquisitiva corta o breve y la ordinaria o larga. Es así que en su Art. 3999, requería para la procedencia de la usucapión corta la existencia de cuatro requisitos: la buena fe, el justo título, la posesión y el tiempo. Por tanto, debían confluir la buena fe (Art 4006) entendida como la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa, y el justo título (Art 4010) interpretado como todo título que tiene por objeto transmitir derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana, todo esto, sumado a la posesión y el tiempo de 10 años. En tanto para la segunda (Art 4015), se requería la posesión continua de veinte años con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de justo título y buena fe. Tampoco resulta de más mencionar que la prescripción alcanzaba tanto a las personas jurídicas como al Estado nacional y provincial lo que extendía el Instituto ampliamente (Art 3951).

Llegado aquí, podemos dudar si lo anterior es o no de contenido social ya que beneficia en un caso particular solo a quien es poseedor, pero a fin de disipar cualquier interrogante, debemos poner en relieve la opinión de Tinti (2011), considerando que la usucapión tiene su fundamento en el bien público, para que las cosas no fuesen por mucho tiempo inciertas respecto del dominio del inmueble, y para que las personas con un cierto tiempo puedan ver las cosas incorporadas dentro de su patrimonio, y buscarlas dentro de él, teniéndose por consolidadas las relaciones reales1

Si bien con el pasar del tiempo se fue aceitando el mecanismo jurisdiccional, no fue sino hasta el año 1968 cuando a través de la Ley 17711 se incorporaran una serie de reformas de gran contenido social.

En términos generales, fueron tres los aspectos principales en los que la Ley Nº 17.711 hizo sus mejores aportes y sus bondades más se pusieron de manifiesto. Estos fueron: La introducción de la equidad en el Derecho Positivo argentino; la protección a quien acciona de buena fe; y la corrección del excesivo individualismo que se advertía en la redacción de algunos artículos.

En lo que a Derechos Reales se refiere, podemos mencionar, entre otros, las limitaciones a la divisibilidad de las cosas cuando ello convirtiera en antieconómico su uso o aprovechamiento, la modificación del criterio para considerar cuáles son los bienes públicos del Estado, la obligatoriedad de inscripción registral para oponer a terceros la transmisión de Derechos Reales, la obligación de ejercer regularmente el derecho de propiedad a la par que la protección del ejercicio no abusivo de dicho derecho y las modificaciones operadas en materia de acciones posesorias.

Independientemente a estas incorporaciones, no podemos dejar de mencionar que en el año 1974 se agrega mediante la Ley 28.798 el Derecho Real de Habitación para el conyugue supérstite (Art 3573 bis) evitando la partición de un inmueble que fuera condominio hereditario a favor del esposo sobreviviente y otros herederos, poniendo así otro límite a la disposición jurídica de la propiedad.

Durante casi todo el siglo XX, se llevaron adelante diferentes planes para unificar los Códigos Civil y Comercial que parte de la doctrina y la jurisprudencia reclamaban con insistencia, lográndose el objetivo recién el año 2014.

La redacción del nuevo plexo normativo tuvo como finalidad dinamizar el sistema de fondo a través de la incorporación de nuevas concepciones e institutos vigentes en el Derecho Comparado y reducir al máximo la superposición normativa que se daba entre el Código Civil y el Código de Comercio de Vélez

El actual Código Civil sigue teniendo una perspectiva absolutista -si se quiere- sobre el derecho de propiedad. Ello puede ser observado nítidamente en disposiciones que aseguran la exclusividad y la perpetuidad al dominio perfecto (Art 1941, 1942 y 1943).

No obstante, mantiene y dinamiza el contenido del Código Velezano de los siguiente Institutitos:

1. a) Prescripción adquisitiva corta o breve (Art 1898)
2. b) Prescripción adquisitiva ordinaria o larga (Art 1899)
3. c) Derecho real de habitación para el cónyuge supérstite (Art. 2383)
4. d) Agrega el Derecho real de habitación la el conviviente supérstite (Art. 527)
5. e) Limites al dominio (Cap 4, Titulo III, Libro IV)
6. f) Dinamiza y ordena las acciones posesorias (Libro IV, Titulo XIII)

Pese a esto, y si bien en los fundamentos nada se dice -explícitamente- respecto a la función social que debe tener la propiedad, este concepto debe ser interpretado bajo la noción de función social del Pacto de San José de Costa Rica, junto con los demás derechos humanos incorporados a la Constitución en acuerdo con los demás derechos sociales reconocidos como el derecho a la vivienda y al trabajo.

A todo esto, hay que agrégale lo limites por razones de interés público establecidos por el Derecho administrativo dictadas a través del poder de policía de urbanismo y las distintas reglamentaciones municipales.

Como cabeza del Poder Judicial y uno de los tres poderes del Estado, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sido artífice y garante de los derechos, como también, delimitador por excelencia en el ejercicio de los mismos.

En cuanto alcance del sentido social de la propiedad, los dos casos paradigmáticos en los que se advierte claramente el fallo “Ercolano c/ Lanteri de Renshaw” (1922) es en forma conjunta con el precedente emitido tres décadas después “Torrá, Elisa Manuela C/ Montescchi, Blas” (1955).

En el primero (E c/ L.R) la corte sostuvo en un caso de control constitucional sobre normas contractuales que, “ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta última. La misma Constitución ha consignado limitaciones especiales respecto de algunos derechos; pero no siendo posible prever ni establecer en ella todas las condiciones a que sería menester subordinarlos para hacerlos adaptables a la vida de relación, ha confiado al Poder Legislativo la misión de reglamentar su ejercicio, poniendo al mismo tiempo un límite a esa facultad reguladora (arts. 14 y 28)”.

Treinta años más adelante, en el segundo precedente (T.E c/ M) -en aplicación de la Constitución de 1949- el Máximo Tribunal sostuvo “que en las circunstancias señaladas está en juego, desde el punto de vista de las exigencias urbanas, la función social que según el art. 38 de la Constitución debe tener la propiedad. Hay, además, por parte del demandado, un ejercicio abusivo de su derecho, que por ser tal esta fuera del amparo legal. (art.35, Const. Nacional)”

Sin embargo, esta concepción se corona con el alcance que ha otorgado la misma Corte al concepto de “propiedad” en el fallo “Don Pedro Emilio Bourdieu c. Municipalidad de la Capital” (1925) en donde sostuvo -y todavía sostiene- que: “El término ‘propiedad’, cuando se emplea en los artículos 14 y 17 de la Constitución o en otras disposiciones de ese estatuto comprende, como lo ha dicho esta Corte, ‘todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad’. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o públicos), a condición que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de ‘propiedad’”.

Por tanto, podemos decir que hay restricciones a la propiedad y a las actividades individuales cuya legitimidad no puede discutirse en principio, sino solo su extensión, como por ejemplo, las que se proponen asegurar el orden, la salud y la moralidad colectiva; y hay, asimismo, otras limitaciones como son las que tienden a proteger los intereses económicos, que no pueden aceptarse sin un cuidadoso examen, porque podrían contrariar los principios de libertad económica y de individualismo profesados por la Constitución.

En tal sentido, la cuestión de si la ley puede o no limitar el uso de la propiedad a un interés social es material a ser examinada por el juez a la luz de la Constitución Nacional, los tratados internaciones y la Doctrina legal de la Corte controlando, se cumpla especialmente, con el principio de razonabilidad.

En armonía con la publicación anterior, se puede concluir que la propiedad privada no ha perdido su esencia manteniéndose vigente sus rasgos más característicos como la perpetuidad, absolutez y exclusividad sujeto a ciertos límites en cuanto a su disposición materia y jurídica que hacen todo, al interés y orden público.

No quiero dejar pasar esta oportunidad para agradecer al Dr. Eugenio Rojas Molina quien con su saber me oriento en este trabajo.